Турпоток, стройка и реальность: что будет с недвижимостью на Пхукете

Никто не смотрит на турпоток — зато все строят прогнозы. А ведь именно турпоток определяет доходность. Сейчас разложим всё по полочкам — и для тех, кто считает, что строящиеся проекты на Пхукете через пару лет никому не будут нужны, и для тех, кто рассказывает сказки про вечный рост и стопроцентную заполняемость. Будем говорить на языке реальных цифр — без эмоций, но по существу. Меня зовут Борис Поляков. Отдел аналитики Пхукета. Приступим.

Я реально в шоке, что все игнорируют ТУРПОТОК и строят какие-то прогнозы, дают обещания, ни на чём не основанные.

Почему никто не смотрит на турпоток?

Ведь это самое важное, что у нас есть для прогноза доходности от аренды. А я напоминаю: доход – это ликвидность. Я реально в шоке, что все это игнорируют и строят какие-то прогнозы, дают обещания, ни на чём не основанные. И получаем две крайности:

• У агентов — всё заполнится всегда.
• У покупателей-пессимистов — всё будет стоять.

Просадка? Откуда?

Я постоянно слышу обсуждения будущей просадки. Просадка в рынке аренды. Откуда она будет-то? А будет она от того, что жилья становится всё больше и больше, а у нашего аэропорта, оказывается, есть пропускная способность. И вот она — загрузка на 131%, почти как в 2019 году.

Тогда было 146%. То есть, чего нам ждать-то? До этого, в 2015 г. перегруз был больше — 193%, но тогда были другие условия:
число регистрационных стоек увеличено, формальная пропускная способность — осталась Так что у нас до 2027 года ещё возможно всего +10% туристов — это плюс 700–800 тысяч А в 2027 году пропускную способность аэропорта увеличат с 12,5 млн до 18 млн человек. Это даст нам примерно 10–11 миллионов туристов.

Что нас ждёт?

Конечно, мы — агенты — смотрим позитивно. Может, даже чуть более, чем есть на самом деле Но и тот негатив, что я слышу — с перебором и необоснован. Вся проблематика — в горизонте планирования. У большинства покупателей — потребность зарабатывать сразу, как можно больше. И того, и другого, и можно без хлеба. После конца стройки — тут же продать с прибылью и купить новый объект. А у нас что? У нас, сука, рынок недвижимости. Он не про скорость. Всем, кто хочет быстро зарабатывать — совет: идите в крипту. На худой конец — купите биткоины. И больше не облизывайтесь на апартаменты на райском острове. И рыбку съесть, и ручки не испачкать — не выйдет. Меньше риски — медленнее профит.

Просадка ставок будет

Она неизбежна. Покажите хоть один рынок без просадки? Если вы уже решили заходить — будьте готовы. Особенно в первые 2–3 года. Но тренд роста туризма — есть. И после 2027 года он двинется дальше. Ваши сомнения и комменты на YouTube это не остановят. Пропускную способность увеличат на 40% — (не путать с пассажиропотоком), что может дать ещё 4–5 млн туристов в год. Это можно сравнить с теми, кто купил до ковида. Вот график:

Зашли до 2018 — в 2020-м проиграли. Ломились из рынка в страхе. А умные в это время скупали. Попробуйте сейчас назвать этих ребят, кто не продал — проигравшими? Как мы сейчас смотрим на тех, кто купил тогда? Вот так же будут смотреть и на тех, кто купит сегодня. Для этого не нужно ждать моментальной отдачи.

Что дальше?

Пхукет не в вакууме. Он рядом с Пхангнгой. За Пхангнгой — Краби. Если не знаете, какое там развитие — съездите и посмотрите.
3 часа на машине, час на спидботе. Там ещё и красиво. Аэропорт между Краби и Пхукетом — логичен, анонсирован. Я не вижу ни одной причины, чтобы он не состоялся. А это — ещё один рост турпотока.