Рынок Пхукета остывает — но не падает: цифры, которых никто не покажет

🏝 Пхукет 2025: коррекция без драмы — большой лонгрид для инвесторов

Главное за 30 секунд

• На Пхукете — не пузырь, а коррекция. Системного обвала нет, но рынок учится считать.
• Турпоток Пхукета — основной драйвер рынка недвижимости. В 2024 году (~7,1 млн туристов) он был ниже 2019, в 2025 году на текущий момент вырос примерно на 1–3%. Доходность считаем трезво, без опоры на «эйфорию прошлого».
• Главный риск — «массовка» без учета будущей заселяемости; редкие объекты с продуманным управлением будут чувствовать себя лучше.
• Покупать и продавать можно, но избирательно: редкость, управляемость, дисконт по делу.
• Считаем двойную абсорбцию (поглощение объектов рынком): продажи + аренда, а не верим буклетам.

Введение: зачем этот анализ

Споры о том, «пузырь это или нет» — бесплодны. Главный вопрос для инвестора другой: в какой фазе цикла находится рынок и что делать сейчас, чтобы не просто сохранить, а приумножить капитал.

Чтобы ответить, мы делаем четыре шага:

1. Разберём крупнейшие кризисы недвижимости последних 40 лет.
2. Составим чек-лист признаков перегрева.
3. Наложим их на модель Пхукета — cash-рынок, турпоток, двойная абсорбция.
4. Сформируем практический план действий.

Спойлер: Пхукет не рушится — он взрослеет. Именно сейчас появляется возможность покупать осознанно, а не на эйфории.

Часть I. 40 лет уроков: как рушились «империи недвижимости»

(Япония, США, Скандинавия, Испания, Китай, Россия)

История не повторяется, но часто рифмуется. Кризисы в разных странах и эпохах следуют удивительно похожим сценариям.

Япония (1980-е – 2000-е): долгая зима после эйфории

• Пузырь (1985–1989): цены взлетели на 314% за 4 года. Ипотека растянулась на 50 лет, а соотношение цены жилья к доходу (price-to-income) достигло 18 (при норме 3–5).
• Триггер: резкое ужесточение монетарной политики. Банк Японии поднял ставку с 2,5% до 6% за полтора года.
• Крах: падение цен на 76% от пика. На восстановление потребовалось 15–20 лет. Кризис недвижимости потянул за собой банковскую систему (проблемные кредиты достигли 30% ВВП) и вверг экономику в «баланс-щитовую рецессию».
• Вывод: когда перегрев строится на долге и спекуляциях, его схлопывание может привести к десятилетиям стагнации.
• Почему это важно для Пхукета: у нас нет массового кредитного плеча → нет риска «японской» долговой зимы. Но урок про эйфорию и переоценку применим: когда ожидания отрываются от реальной заселяемости, рынок неизбежно остывает.

США (2000-е): «ипотека всем» и глобальная лавина

• Рост (2000–2006): «горячие» рынки (Лас-Вегас, Майами) выросли на 150–245%. Банки выдавали кредиты по стандартам NINJA (no income, no job, no assets). Первоначальный взнос упал до 3%, среднее кредитное плечо (LTV) достигло 97%.
• Крах (2006–2012): разворот монетарной политики привёл к волне дефолтов. Цены в эпицентрах упали до 80%. Ипотечный кризис, упакованный в деривативы, спровоцировал глобальный финансовый коллапс.
• Вывод: кредитный перегрев превращает локальный кризис жилья в системный макроэкономический шок.
• Почему это важно для Пхукета: наш рынок кэшевый, поэтому глобального банковского коллапса не будет. Но урок в другом: когда деньги «слишком лёгкие» (как было с притоком спекулятивных инвесторов), это создаёт перегрев, который больно корректируется.

Скандинавия (конец 1980-х – 1990-е): больно, но с выводами

• Рост: цены на недвижимость выросли на 133–205% за 5 лет.
• Крах (1990–1994): падение на 28–32%. Безработица в Финляндии достигла 18%, в Швеции — 9,4%. Закрылись десятки банков.
• Урок: жёсткие реформы (LTV-лимиты, стресс-тесты для заемщиков) после кризиса сделали рынок здоровее. Поэтому кризис 2008 года страны региона пережили намного мягче других.
• Почему это важно для Пхукета: рынок уже учится на своих ошибках. Недобросовестные застройщики и агенты теряют доверие, инвесторы начинают требовать данные и прозрачность. Это болезненно, но ведёт к оздоровлению.

Испания (1997–2007): «стройка века» и долгий отходняк

• Рост: за десятилетие до 2007 года цены выросли на 330%. Кредиты выдавали до 120% от стоимости недвижимости.
• Крах: к 2013 году цены рухнули на ~50%, строительная отрасль пережила коллапс. Даже сегодня цены остаются примерно на 15% ниже пиковых значений 2007 года.
• Вывод: когда предложение новостроек многократно превышает реальный спрос, коррекция становится долгой и болезненной.
• Почему это важно для Пхукета: наш главный риск ближе всего к испанскому — перепроизводство однотипной «массовки». Если абсорбция продаж и арендная абсорбция не сходятся, первым появляется дисконт.

Китай (2000-е – 2020-е): квартира как депозит

• Феномен: недвижимость стала основным инструментом сбережений для населения. Суммарный рост за 21 год достиг ~1600%.
• Проблема: масштабное перепроизводство. Около 23 400 незавершённых проектов, долговой кризис девелоперов, падение цен.
• Вывод: когда жильё становится суррогатом финансовой системы, его перегрев носит системный характер и угрожает стабильности экономики.
• Почему это важно для Пхукета: Пхукет не является «депозитом», но иллюзия, что недвижимость — это волшебный денежный станок, была сильно распространена. Коррекция возвращает к базовому принципу: цена актива определяется его способностью генерировать доход (аренду), а не спекулятивными ожиданиями.

Россия: цикличность и роль регулятора

История российского рынка — классический пример поведенческих циклов, управляемых ставкой ЦБ:

• 1998: дефолт, падение цен на ~56%.
• 2008: эйфория («квартиры в Москве дороже, чем в Лондоне»), сменившаяся резким охлаждением.
• 2014–2017: новый цикл роста, который регулятор охлаждал повышением ставок.
• Вывод: на рынках с развитой ипотекой ключевым драйвером цикла становится стоимость денег и поведение регулятора.
• Почему это важно для Пхукета: наш регулятор — не ЦБ, а турпоток и его качество. Его «ставки» — это количество и платежеспособность туристов. Именно его «ужесточение» или «смягчение» запускает здесь циклы.

Универсальный меташаблон кризиса:
Лёгкие деньги → перегрев → эйфория → разворот политики → падение сделок → коррекция цен (+ банковский кризис) → восстановление баланса.

Часть II. Универсальные признаки перегрева

Это симптомы болезни рынка недвижимости. Если вы видите их в комплексе — время включать режим осторожности.

1. Доступность покупки рушится. Ratio «цена / годовой доход семьи» уходит от нормы (3–5 годовых зарплат) в зону пузыря (8+).
2. Сделки тормозят. Спрос «замораживается», срок экспозиции объекта (сколько он стоит на рынке без сделки) начинает расти.
3. Скрытые скидки. Официальные прайсы держатся, но реальные сделки заключаются с дисконтом. Бонусы, меблировка, рассрочки маскируют падение цен.
4. Стройка буксует. Увеличивается количество переносов сроков сдачи проектов.
5. Психология разворачивается. Начинает доминировать настрой «подожду — будет дешевле». Рынок окончательно становится покупательским.
6. Макрофон давит. Рост ставок, инфляция, риски в банковском секторе снижают платёжеспособность.
7. Ценовые сигналы. Начинается коррекция по сегментам (-10–20%) или цены уходят в «плато», где их разъедает инфляция.

Часть III. Что из этого про Пхукет: модель «Cash + Tourism»

Пхукет — особенный пациент. Его диагноз ставится не по учебникам ипотечных кризисов, а по уникальной модели.

Почему Пхукет другой

1. Кэш-рынок. Ипотека для иностранцев практически недоступна. Нет «кредитного домино», которое обрушивало рынки США и Европы. Кризисы здесь — не от дорогих денег, а от колебаний турпотока.
2. Главный драйвер — туризм. Вся цепочка завязана на нём: турпоток → аренда → доходность → мотивация к покупке. Нет туристов — нет дохода — инвестор теряет интерес.
3. Ограниченная земля. Остров с природными и регуляторными ограничениями. Это не Дубай, где можно отвоевать у пустыни новые территории. Редкие локации защищены от обвала самой географией.
4. Сегментация. Массовые студии под краткосрок сильнее всего чувствуют падение турпотока. Премиальные виллы и бутик-проекты живут в более стабильных циклах.
5. Небольшая ёмкость рынка. Многие девелоперы работают только на Пхукете. Перепроизводство однотипной «массовки» ощущается здесь почти мгновенно.

Двойная абсорбция Пхукета

Ключевая концепция для понимания местного рынка.

• Продажи: как быстро рынок «съедает» выведенный объём новых юнитов.
• Аренда: как быстро купленные объекты реально заселяются и приносят доход.
• Правило: если любой из этих двух контуров буксует 2–3 квартала подряд — ждите торга и скидок в первую очередь в массовом сегменте.

Что это значит на практике

В шоки (как COVID) цены на Пхукете не обваливаются лавинообразно, а замирают. Проседает не стоимость актива, а доходность от него. Базовый сценарий для коррекции — выборочные скидки на «массовку», рост сроков экспозиции и усиление торга.

Часть IV. Диагноз 2025: коррекция без драмы

Факт: турпоток 2024 года — около 7,1 млн прибытий (ниже 2019). Доходность считаем консервативно.

Коррекция тянется уже несколько сезонов. Она не выглядит как резкое падение цен — скорее как затянувшееся охлаждение:

• «Дисконты» выражаются через акции, меблировку, рассрочки и гарантированные доходы, а не через открытое снижение прайсов.
• Массовый вывод однотипных «инвестиционных» юнитов усилил перепроизводство.
• Увеличился срок экспозиции объектов — DOM (Days on Market), то есть среднее количество дней, в течение которых объект стоит на рынке без сделки.
• Спрос смещается к реальным, а не рекламным активам.

Мы уже внутри фазы коррекции. Это не кризис и не обвал, а взросление рынка, который постепенно отказывается от иллюзии «гарантированных» доходов.

Симптомы текущей фазы

• DOM растёт, торг усиливается.
• «Массовка» застряла — девелоперы продают через псевдоскидки и «подарки».
• Переносы сроков сдачи учащаются.
• Прайсовой просадки нет — коррекция идёт через торг, бонусы и замедление сделок, а не через официальное снижение цен.

Вердикт: это не «японский» и не «американский» сценарий с банковским обвалом. Это долгая нормализация ожиданий на кэш-рынке, где деньги реагируют на турпоток и реальную заселяемость. Коррекция идёт уже несколько сезонов — и теперь её видно в поведении игроков, а не в ценах.

REIC / Bangkok Post: цифры, которые ставят точку в спорах

Источник: REIC, Bangkok Post, Ассоциация недвижимости Пхукета, FazWaz
Период: январь–июнь 2025 (H1 2025)

Суммарно рынок остыл. Продажи и запуски рухнули более чем вдвое, а непроданных лотов стало рекордно много. Это рынок покупателя, где скорость важнее эмоций.

Кондо: резкий тормоз после перегрева 2023–2024

• Новые запуски (H1’25): 2 113 (–51% г/г; было 4 295).
• Продажи (H1’25): 2 192 (–51% г/г; было 4 438).
• Непроданные на конец июня 2025: 10 466 юнитов на 88 млрд бат — новый рекорд.
• Средний срок распродажи проекта: до 28 месяцев (во 2П 2022 было ≤14 месяцев).
• Абсорбция сейчас: 2,9% в месяц (год назад было около 7% в месяц).
• На пальцах: 2,9% — это почти в 2,5 раза медленнее, чем в 2024.
• Теоретически при 2,9% очистка текущего объёма заняла бы ~34–35 месяцев (100 ÷ 2,9), против 12–14 месяцев ранее.

Важно: это средняя рыночная скорость. По конкретным проектам она отличается — на неё влияют скидки, локация, качество продукта, микс лотов и т.п.

История запусков (для масштаба):
2020 — 685 • 2021 — 439 • 2022 — 475 • 2023 — 7 106 (пик) • 2024 — 14 454 (новый пик) • H1’25 — 2 113

История продаж:
2022 — 2 065 • 2023 — 5 007 • 2024 — 10 971 (рекорд) • H1’25 — 2 192

Виллы: повторяют тренд кондо

• Новые запуски (H1’25): 298 вилл на 10,6 млрд бат (–74% по штукам; –72% по объёму).
• Продажи (H1’25): 231 вилла на 7,5 млрд бат (–70% по штукам; –75% по объёму).

Пиковые годы (для масштаба):

• Запуски: 2022 — 305 / 9,5 млрд; 2023 — 785 / 38 млрд; 2024 — 1 645 / 54,8 млрд (пик).
• Продажи: 2022 — 150 / 5,4 млрд; 2023 — 619 / 26,5 млрд; 2024 — 1 446 / 52,7 млрд (пик).

Почему рынок остывает

1. Перепроизводство 2023–2024. Две волны пиковых запусков подряд → рекордные хвосты непроданного.
2. Туризм. Просадка по Китаю не компенсирована Россией и Индией — спрос стал мягче.
3. Рост вторички. Владельцы фиксируют прибыль и конкурируют с первичкой.
4. Ценовой разрыв офплан vs вторичка.
   2024: офплан ~121 000 бат/м² vs вторичка ~68 000 бат/м² → разрыв ~53 000 бат/м².
   Для сравнения, 2022: 90 000 vs 57 000 → разрыв ~33 000 бат/м².
   Итог: офплан заметно «подняли», вторичка выглядит выгоднее.

Что это значит (без драмы)

• Рынок перешёл из «истерики спроса» в фазу покупателя. Больше времени на анализ, пространство для дисконта и реальных условий сделки.
• Девелоперам: осторожнее с запуском; придётся строить продукт, а не только «маркетинг».
• Инвесторам: схема «стрельба очередями» 2023–2024 не работает. Нужен точечный отбор: локация, себестоимость, ликвидность.
• Покупателям для жизни: расширился выбор, торг и бонусы стали нормой.
• Агентам: ценность — в аналитике и переговорах, а не в хайпе. Продажа — это работа со сроком экспозиции и ценой входа.

Часть V. Что делать инвестору: «Мозги вместо хайпа»

Коррекция — лучшее время для сделок. Но не для любых, а для выверенных.

Где чаще ошибаются

• Покупают «массовку» без понятной истории заселяемости.
• Берут «подарки» вместо честного дисконта к цене входа.
• Не считают доходность «чистыми» (после УК, клининга, простоев, налогов).
• Идут без Плана Б на случай просадки краткосрочной аренды.

Наш buy-box на Пхукете (в фазе коррекции)

• Формат: 1–2 BR с рабочими планировками.
• Локации: доказанный спрос 300+ дней в году, пешая доступность до пляжа и инфраструктуры, развитый сервис.
• Управление: прозрачная отчётность по ADR (Average Daily Rate,
  то есть средняя цена за сутки аренды), загрузке и операционным расходам.
• Редкость: вид, приватность, уникальная микролокация, сильный бренд девелопера и управляющей компании.
• Финансы: чистая доходность ≥ 5% при консервативной загрузке; дисконт к рынку от 5%.
• Стоп-лист: массивная студийная массовка, непрозрачная УК, слабая арендная история.

Принципы действий

1. Считать «чистыми», а не «по буклету». Ваша доходность — это то, что остаётся после налогов, сборов УК, клининга и простоев. Главный риск — не «ликвидность», а заселяемость.
2. Выбирать продукт, который заселяется круглый год. Упор на рабочие планировки (1–2 спальни), устойчивые локации и управляющие компании с прозрачной отчётностью.
3. Ставить на редкость. Вид, приватность, выход к берегу, сильный бренд — главная подушка безопасности на острове с ограниченными ресурсами.
4. Требовать дисконт, а не подарки. В период коррекции решает цена входа. Торгуйтесь, опираясь на данные: высокий DOM, аналогичные сделки по нижней цене, большое количество предложений в проекте.
5. Держать свой buy-box. Чёткие критерии на вход и жёсткий стоп-лист.
6. Иметь План Б. До сделки ответить себе: «Что я буду делать с этим активом, если краткосрочная аренда просядет на 2–3 года?» Если ответа нет — сделки тоже нет.
7. Входить, когда другие боятся. Коррекция — окно возможностей, но покупать нужно не всё подряд, а только то, что проходит модель «двойной абсорбции».

Часть VI. Мини-FAQ для инвестора

Вопрос: это пузырь на Пхукете?
Ответ: скорее, «пузырёк» в сегменте однотипной массовой застройки. Общий диагноз — коррекция, а не системный кризис.

Вопрос: ждёт ли Пхукет «японский сценарий» с 20-летним падением?
Ответ: крайне маловероятно. Отсутствие массовой ипотеки для иностранцев отсекает риски банковского коллапса. Реалистичнее сценарий «плато» с инфляционной эрозией и выборочными скидками.

Вопрос: когда покупать?
Ответ: именно сейчас, на этапе коррекции и «рынка покупателя». Но не слепо, а избирательно — фокусируясь на редких активах с подтверждённой заселяемостью и требуя обоснованный дисконт.

Вопрос: что надёжнее: студии или 1–2 спальни?
Ответ: 1–2 спальни устойчивее к волатильности турпотока. Студии легче перепроизводить, и они первыми простаивают в низкий сезон.

Вопрос: главный KPI для инвестиций?
Ответ: не «доходность из буклета», а фактическая годовая заселяемость (арендная абсорбция) и динамика DOM и дисконтов на вторичном рынке.

Часть VII. Чек-лист инвестора «Коррекция-2025»

1. Следите за турпотоком: закладывайте в модель консервативный сценарий по загрузке.
2. Проверяйте двойную абсорбцию: и продажи, и аренда в выбранном проекте должны идти устойчиво.
3. Анализируйте реальные сделки: смотрите не на витринные цены, а на DOM и уровень дисконтов.
4. Аудируйте девелопера: репутация, финансовая подушка, история сдачи объектов.
5. Отбирайте редкость: море, вид, приватность, бренд.
6. Торгуйтесь за цену: цена входа важнее бесплатного сейфа или телевизора.
7. Имейте План Б: стратегия на случай просадки краткосрочной аренды.

Заключение: взросление, а не катастрофа

Мы три года шли к простому выводу: коррекция — это взросление. Рынок больше не прощает бездумных инвестиций. Он стал суровее, но честнее.

Коррекция на Пхукете идёт уже не первый сезон. Она не выглядит как обвал — она растянулась во времени и проявляется через акции, «гарантированные доходы», бонусы и растущий DOM. Прайсовой просадки нет, но деньги стали избирательными — рынок перестал прощать поверхностные решения.

Эпоха, когда «палка, брошенная в землю, прорастала денежной квартирой», закончилась. Теперь циклы определяются не стоимостью кредитов, а качеством продукта и волнами внешнего спроса.

2025 год — фаза коррекции без драмы. Время, когда выигрывают не громкие обещания, а холодные расчёты. Мы не «несём всё подряд» — покупаем и продаём точечно, когда сходится двойная абсорбция и цена входа. На шум не реагируем. Мы считаем — и действуем.

Пхукет остаётся рынком возможностей. Остров не закрылся — он взрослеет. И теперь здесь зарабатывают не на обещаниях, а на точности расчёта.

Эта аналитическая модель — не просто теория. Это наш основной инструмент для формирования портфеля объектов, которые мы рекомендуем клиентам.

Если вы хотите получить подборку текущих предложений с Пхукета, которые проходят по всем критериям «buy-box» (проверенная заселяемость, прозрачная отчётность УК и обоснованный дисконт к рынку), — запросите её у нас.

Открыть WhatsApp

Борис Поляков
эксперт по недвижимости на острове Пхукет