ГЛАВА 1. РЕГИСТРАЦИЯ КОНДОМИНИУМА

Раздел 6. Регистрация собственником земли

Любое лицо, являющееся собственником земельного участка и здания и желающее зарегистрировать такие земельный участок и здание в качестве кондоминиума в соответствии с настоящим Законом, обязано подать заявление о регистрации кондоминиума компетентному должностному лицу, приложив следующие документы:

– правоустанавливающий документ на земельный участок;
– план кондоминиума, включая входы и выходы к дороге общего пользования;
– сведения о квартирах, индивидуальной собственности и общем имуществе, включая площади, характер использования и иные интересы, в форме, установленной Министром;
– долю каждого владельца квартиры в общем имуществе в соответствии с Разделом 14;
– заявление заявителя, подтверждающее, что здание, заявляемое к регистрации в качестве кондоминиума, не обременено какими-либо правами третьих лиц и не находится в ипотеке, за исключением ипотеки здания вместе с земельным участком;
– проект правил юридического лица кондоминиума;
– иные доказательства, предусмотренные министерскими нормативными актами.

Раздел 6/1. Продажа кондоминиумов в собственность (Freehold)

В случае если лицо, обладающее правом собственности (freehold) на земельный участок и здание в соответствии с Разделом 6, осуществляет рекламу продажи квартир в кондоминиуме, такое лицо обязано хранить в своём офисе копии рекламных материалов, изображений или рекламных писем, доведённых до всеобщего сведения, независимо от формы такой рекламы, до момента продажи всех квартир.
Кроме того, не менее одного комплекта таких материалов должно быть передано юридическому лицу кондоминиума для хранения.

В части рекламы продажи квартир, относящейся к доказательствам и сведениям, указанным в Разделе 6, содержание рекламы и изображения должны полностью соответствовать сведениям и документам, представленным вместе с заявлением о регистрации, и должны чётко указывать сведения об общем имуществе, помимо сведений, предусмотренных Разделом 15.

Рекламные материалы, изображения или рекламные письма считаются неотъемлемой частью договора о продаже квартиры (Agreement to Sell a Unit) либо договора купли-продажи квартиры (Contract of Sale of a Unit).
Если значение любого рекламного материала или изображения противоречит либо не соответствует условиям договора, толкование осуществляется в пользу покупателя квартиры.

Раздел 6/2. Договор продажи квартиры в собственность (Freehold)

Договор о продаже квартиры либо договор купли-продажи квартиры, заключаемый между лицом, обладающим правом собственности (freehold) на земельный участок и здание в соответствии с Разделом 6, и покупателем, должен быть составлен в соответствии с формой договора, установленной Министром.

Любое условие такого договора, которое не соответствует форме договора, установленной Министром, и не является выгодным для покупателя, не подлежит принудительному исполнению.

Раздел 7. Регистрация кондоминиума

После получения заявления о регистрации кондоминиума в соответствии с Разделом 6, если в правоустанавливающем документе на землю указано имя ипотечного кредитора либо кредитора, обладающего преимущественным правом на соответствующие земельный участок и здание, компетентное должностное лицо обязано опубликовать заявление и одновременно направить письменное уведомление такому кредитору с требованием явиться и представить доказательства в течение тридцати (30) дней со дня получения уведомления.

Если компетентное должностное лицо установит, что земельный участок не обременён обязательствами, либо если участок находится в ипотеке, но ипотекодержатель дал согласие на регистрацию кондоминиума, заявление подлежит принятию.

В случае если здание находится в ипотеке без земельного участка, регистрация кондоминиума запрещается. В таком случае компетентное должностное лицо обязано незамедлительно уведомить заявителя с указанием причин отказа.

В случае принятия регистрации компетентное должностное лицо обязано опубликовать регистрацию кондоминиума в Правительственной газете.

Раздел 8. Процедура

Заявление о регистрации в соответствии с Разделом 7 подлежит рассмотрению в порядке, установленном настоящим Законом.

Раздел 9. Отметка в правоустанавливающем документе на землю

После принятия регистрации кондоминиума компетентное должностное лицо обязано в течение пятнадцати (15) дней передать правоустанавливающий документ на землю компетентному земельному должностному лицу по месту нахождения кондоминиума для внесения отметки о том, что данный земельный участок подпадает под действие настоящего Закона, и обеспечить хранение такого документа.

Если земельный участок находится в ипотеке и ипотекодержатель дал согласие на регистрацию кондоминиума, компетентное должностное лицо обязано сделать отметку о таком согласии, а также указать размер погашения задолженности, подлежащий получению ипотекодержателем по каждой квартире в соответствии с Разделом 22.

Раздел 10. Последствия регистрации

После регистрации кондоминиума и внесения соответствующей отметки в правоустанавливающий документ на землю запрещается регистрировать любые права или юридические действия в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Законом.
Также запрещается регистрировать любые обязательства, создаваемые в отношении зарегистрированного кондоминиума.

Раздел 11. Обжалование отказа в регистрации

В случае вынесения компетентным должностным лицом решения об отказе в регистрации кондоминиума заявитель вправе подать письменную апелляцию Министру в течение тридцати (30) дней с момента получения информации о таком решении.

Министр обязан вынести решение в течение шестидесяти (60) дней со дня получения апелляции.
Решение Министра является окончательным.

ГЛАВА 2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ

Раздел 12. Неделимость квартиры

Право собственности на квартиру является неделимым.

Раздел 13. Совместная собственность на общее имущество

Владелец квартиры обладает правом собственности на индивидуальное имущество, принадлежащее ему, а также долевой (совместной) собственностью на общее имущество.

Полы, перегородки и стены помещений, разделяющие квартиры, считаются совместной собственностью соответствующих квартир, а осуществление прав в отношении такого имущества осуществляется в соответствии с правилами.

Владелец квартиры не вправе совершать какие-либо действия в отношении своего индивидуального имущества, которые могут повлиять на несущие конструкции, устойчивость здания, предотвращение ущерба зданию или другим лицам, в порядке, установленном Правилами.

Раздел 14. Доля в общем имуществе

Доля каждого совладельца в общем имуществе определяется пропорционально стоимости соответствующей квартиры по отношению к совокупной стоимости всех квартир на дату подачи заявления о регистрации кондоминиума в соответствии с Разделом 6.

Раздел 15. Общее имущество

Следующее имущество признаётся общим имуществом:

земельный участок, на котором расположен кондоминиум;
земельные участки, предоставленные для общего пользования или совместной выгоды;
несущие конструкции и конструкции, обеспечивающие устойчивость и предотвращение повреждений здания;
здание или его части, а также оборудование, предназначенные для общего пользования или совместной выгоды;
машины и инструменты, предназначенные для общего пользования или совместной выгоды;
сооружения и услуги, предоставляемые для общего пользования в кондоминиуме;
иное имущество, предоставленное для общего пользования или совместной выгоды;
офис юридического лица кондоминиума;
недвижимое имущество, приобретённое или полученное в соответствии с Разделом 48 (1);
сооружения или системы, созданные для обеспечения безопасности или охраны окружающей среды в кондоминиуме, такие как системы противопожарной безопасности, освещения, вентиляции, кондиционирования воздуха, водоотведения, очистки сточных вод, а также сбора и утилизации отходов;
имущество, на содержание и обслуживание которого используются средства в соответствии с Разделом 18.

Раздел 16. Неделимость общего имущества

Общее имущество, являющееся недвижимым имуществом, не подлежит разделу при обращении взыскания по ипотеке и не может быть продано с публичных торгов отдельно от индивидуальной собственности.

Раздел 17/1. Отдельный вход для коммерческой деятельности

В случае если часть кондоминиума выделена для ведения предпринимательской деятельности, система входа и выхода в такую зону должна быть организована отдельно с целью предотвращения нарушения спокойного проживания совладельцев.

Ни одно лицо не вправе осуществлять торговую или коммерческую деятельность в кондоминиуме, за исключением деятельности, осуществляемой в специально выделенной зоне, указанной в абзаце первом.

Раздел 18. Налоги, сборы и расходы

Совладельцы обязаны совместно нести расходы по уплате налогов и сборов пропорционально доле собственности в общем имуществе в соответствии с Разделом 14.

Совладельцы обязаны совместно нести расходы, возникающие в связи с предоставлением общих услуг, оборудования, устройств и сооружений общего пользования, а также расходы на содержание, обслуживание и эксплуатацию общего имущества, пропорционально доле собственности в общем имуществе в соответствии с Разделом 14 либо в зависимости от получаемой выгоды, при условии соблюдения требований, установленных Правилами.

Лицо, обладающее правом собственности (freehold) на земельный участок и здание в соответствии с Разделом 6, считается совладельцем тех квартир, право собственности на которые ещё не было передано иным лицам, и обязано нести расходы, предусмотренные настоящим Разделом, по таким квартирам.

Раздел 18/1. Неуплата расходов

В случае если совладелец не производит оплату расходов, предусмотренных Разделом 18, в установленный срок, такой совладелец обязан уплатить штрафную надбавку в размере не более двенадцати процентов (12%) годовых от суммы задолженности, без начисления сложных процентов, в соответствии с требованиями, установленными Правилами.

Совладелец, имеющий задолженность по Разделу 18 в течение шести месяцев и более, обязан уплатить штрафную надбавку в размере не более двадцати процентов (20%) годовых и может быть временно лишён права пользоваться общими услугами или общим имуществом, а также права голоса на Общем собрании, в соответствии с Правилами.

Штрафная надбавка, указанная в абзаце первом, считается расходами, предусмотренными Разделом 18.

Раздел 19. Иностранцы

Иностранцы (aliens) и юридические лица, признаваемые законом иностранными, вправе владеть апартаментами при соблюдении одного из следующих условий:

1. Иностранцы, которым разрешено проживание в Королевстве в соответствии с иммиграционным законодательством;

2. Иностранцы, которым разрешён въезд в Королевство в соответствии с законодательством о поощрении инвестиций;

3. Юридические лица, указанные в Разделах 97 и 98 Земельного кодекса, зарегистрированные как юридические лица по тайскому праву;

4. Юридические лица-иностранцы в соответствии с Постановлением Национального исполнительного совета № 281 от 24 ноября B.E. 2515
   (в настоящее время — Раздел 4 Закона о ведении иностранного бизнеса), получившие инвестиционный сертификат;

5. Иностранцы или иностранные юридические лица, которые:

   • ввезли иностранную валюту в Королевство, либо

   • сняли средства со счёта в тайских батах лица, проживающего за пределами Королевства, либо

   • сняли средства со счёта в иностранной валюте.

---

Раздел 19/2. Максимальная доля иностранной собственности

Совокупная доля апартаментов, принадлежащих иностранцам или юридическим лицам, указанным в Разделе 19, не может превышать 49% общей площади всех апартаментов в конкретном кондоминиуме на момент его регистрации в соответствии с Разделом 6.

---

Раздел 19/3. Уведомление при переходе права собственности

При передаче права собственности на апартамент иностранцу или юридическому лицу по Разделу 19:

• заявитель обязан уведомить компетентного должностного лица:

  • о ФИО иностранца или наименовании юридического лица,

  • о совокупной доле площади, уже принадлежащей иностранцам в данном кондоминиуме;

• приобретатель обязан представить подтверждающие документы:

Для иностранца по п. (1) — разрешение на проживание в Королевстве;
Для иностранца по инвестиционному основанию — разрешение на въезд по инвестиционному закону;
Для юрлица по п. (3) — свидетельство о регистрации по тайскому праву;
Для юрлица по п. (4) — инвестиционный сертификат;
Для лиц по п. (5) — доказательства ввоза иностранной валюты либо снятия средств
в размере не менее цены приобретаемого апартамента.

---

Раздел 19/4. Регистрация права

После проверки документов и подтверждения, что:

• доля иностранной собственности не превышает 49%,

• либо соответствует исключениям, предусмотренным Разделом 19/2,

компетентный орган обязан произвести регистрацию прав и юридических действий в отношении апартамента в порядке Главы 4.

---

Раздел 19/5. Обязанность отчуждения апартамента

Иностранец или иностранное юридическое лицо обязаны отчуждить апартамент, если:

1. апартамент получен по наследству и совокупная доля превышает 49%;

2. аннулировано разрешение на проживание или оно утратило силу;

3. иностранец депортирован без предоставления альтернативного статуса;

4. BOI не разрешил дальнейшее пребывание;

5. инвестиционный сертификат отозван.

Уведомление компетентного органа — в течение 60 дней с момента наступления основания.

• по п. (1) — отчуждаются только апартаменты сверх лимита;

• по п. (2)–(5) — все апартаменты.

Срок отчуждения — не более 1 года.
При неисполнении — Департамент земель вправе продать апартамент принудительно,
по правилам Земельного кодекса (mutatis mutandis).

---

Раздел 19/6. Уведомление Земельного департамента

Органы, аннулировавшие:

• разрешение на проживание,

• разрешение BOI,

• инвестиционный сертификат,

обязаны уведомить Генерального директора Земельного департамента в течение 60 дней.

---

Раздел 19/7. Наследование иностранцем (не по Разделу 19)

Иностранец, не подпадающий под Раздел 19, но получивший апартамент по наследству:

• обязан уведомить орган в течение 60 дней;

• обязан отчуждить апартамент в течение 1 года.

При нарушении — применяется принудительное отчуждение (по 19/5).

---

Раздел 19/8. Утрата тайского гражданства

Лицо, утратившее тайское гражданство и не подпадающее под Раздел 19:

• уведомляет орган в течение 60 дней;

• отчуждает все апартаменты в течение 1 года.

---

Раздел 19/9. Утрата гражданства с правом сохранения собственности

Если лицо утратило тайское гражданство, но соответствует Разделу 19:

• обязано уведомить орган в течение 180 дней;

• при превышении 49% — отчуждает излишек в течение 1 года.

Если не желает сохранять собственность —
обязано продать все апартаменты в течение 1 года.

---

Раздел 19/10. Изменение статуса юридического лица

Юрлицо, ставшее иностранным и не подпадающее под Раздел 19:

• уведомляет орган в течение 60 дней;

• отчуждает все апартаменты в течение 1 года.

---

Раздел 19/11. Юрлицо стало иностранным, но подпадает под Раздел 19

Если юрлицо:

• стало иностранным,

• соответствует Разделу 19,

оно вправе сохранить собственность при условии:

• уведомления в течение 180 дней;

• отчуждения апартаментов сверх 49% в течение 1 года.

При отказе от сохранения —
обязано продать все апартаменты в течение 1 года.

---

Если хочешь дальше:

• сделаю короткую «клиентскую» выжимку (что реально важно иностранцу);

• или юридическую схему “что происходит при нарушении”;

• или продолжаем следующий раздел закона в том же стиле.

ГЛАВА 3. ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ НА КВАРТИРУ (APARTMENT TITLE DEED)

Раздел 20. Выдача правоустанавливающего документа

После принятия регистрации кондоминиума в соответствии с Разделом 7 компетентное должностное лицо обязано безотлагательно выдать правоустанавливающий документ на квартиру в соответствии с зарегистрированным планом кондоминиума.

Регистрация прав и юридических действий в отношении квартиры не допускается до момента регистрации юридического лица кондоминиума в соответствии с Разделом 31, за исключением:

регистрации погашения ипотеки, сведения о которой были внесены компетентным должностным лицом в соответствии с Разделом 22;
перехода права собственности на все квартиры к одному или нескольким лицам с совместным владением.

Раздел 21. Обязательные сведения правоустанавливающего документа

Правоустанавливающий документ на квартиру должен содержать как минимум следующие основные сведения:

местоположение земельного участка и его площадь;
расположение, площадь и план квартиры с указанием ширины, длины и высоты;
долю собственности в общем имуществе;
имя и фамилию владельца квартиры;
реестр регистрации прав и юридических действий;
подпись компетентного должностного лица;
должностную печать компетентного должностного лица.

Правоустанавливающий документ на квартиру оформляется в двух экземплярах:
один экземпляр передаётся владельцу квартиры,
второй экземпляр хранится в офисе компетентного должностного лица.

Экземпляр, хранящийся в офисе компетентного должностного лица, может быть копией, при условии, что он подписан компетентным должностным лицом и заверен официальной печатью.

Форма, основания и порядок выдачи правоустанавливающего документа на квартиру, а также порядок выдачи дубликата, устанавливаются министерскими нормативными актами.

Раздел 22. Недвижимое имущество, находящееся в ипотеке

В случае если недвижимое имущество, указанное в Разделе 15 (1) или (2), находилось в ипотеке до регистрации кондоминиума, но ипотекодержатель дал согласие на регистрацию кондоминиума в соответствии с Разделом 7, абзац третий, при выдаче правоустанавливающего документа на квартиру компетентное должностное лицо обязано:

указать имя лица, приобретающего право собственности на квартиру;
внести запись об ипотеке в каждый правоустанавливающий документ на квартиру;
указать сумму задолженности, подлежащую погашению по каждой квартире, рассчитанную пропорционально доле собственности в общем имуществе, с внесением соответствующей записи в реестр регистрации.

После выдачи правоустанавливающего документа в соответствии с абзацем первым каждая квартира считается самостоятельным предметом обеспечения ипотечного обязательства в размере, указанном в соответствующем документе.

Раздел 23. Продажа квартиры при наличии ипотеки

В случае если компетентное должностное лицо надлежащим образом внесло сведения об ипотеке в правоустанавливающий документ в соответствии с Разделом 22, при первой продаже каждой квартиры лицом, зарегистрировавшим кондоминиум и указанным в правоустанавливающем документе в качестве владельца, покупатель получает право собственности свободным от ипотечных обременений.

Раздел 24. Ошибочная или незаконная регистрация

Если будет установлено, что выдача правоустанавливающего документа на квартиру, регистрация прав и юридических действий либо внесение записей в реестр являются ошибочными или незаконными, компетентное должностное лицо вправе аннулировать либо внести исправления, в зависимости от обстоятельств.

Компетентное должностное лицо вправе проводить проверки, истребовать правоустанавливающие документы, документы о регистрации прав и юридических действий, документы реестра регистрации либо иные относящиеся к делу документы.

До аннулирования или внесения исправлений компетентное должностное лицо обязано уведомить заинтересованных лиц не менее чем за пятнадцать (15) дней для подачи возражений.
Если возражения не поступят в течение тридцати (30) дней со дня получения уведомления, считается, что возражения отсутствуют.

В случае невозможности изъятия правоустанавливающего документа компетентное должностное лицо вправе выдать дубликат такого документа.

Решения, принятые компетентным должностным лицом в рамках его полномочий, подлежат исполнению.

В случае вынесения окончательного судебного решения или постановления об аннулировании либо исправлении записи компетентное должностное лицо обязано исполнить такое решение суда.

Раздел 25. Утрата или повреждение правоустанавливающего документа

В случае утраты либо существенного повреждения правоустанавливающего документа на квартиру владелец вправе обратиться с заявлением о выдаче дубликата.

Раздел 26. Аннулирование оригинала

При выдаче дубликата правоустанавливающего документа в соответствии с Разделом 24 или Разделом 25 оригинальный документ считается аннулированным, если судом не постановлено иное.

Раздел 27. Утрата копии в органе регистрации

В случае утраты либо существенного повреждения экземпляра правоустанавливающего документа, хранящегося в офисе компетентного должностного лица, такое должностное лицо вправе истребовать экземпляр владельца для проверки и оформить новую копию на основании оригинальных доказательств.

ГЛАВА 4. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ И ЮРИДИЧЕСКИХ ДЕЙСТВИЙ

Раздел 28. Компетентное должностное лицо

Компетентным должностным лицом в соответствии с настоящим Законом является должностное лицо, осуществляющее регистрацию прав и юридических действий, связанных с квартирой.

Раздел 29. Регистрация прав и юридических действий

Любое лицо, желающее зарегистрировать права и юридические действия, связанные с квартирой в соответствии с настоящим Законом, обязано предъявить правоустанавливающий документ на квартиру компетентному должностному лицу для регистрации.

В случае подачи заявления о регистрации права или юридического действия в отношении квартиры компетентное должностное лицо вправе принять такое заявление только при условии, что по данной квартире отсутствуют задолженности по обязательным расходам, предусмотренным Разделом 18.
В подтверждение этого должно быть представлено письмо-подтверждение юридического лица кондоминиума, удостоверяющее отсутствие задолженности по последним обязательствам.

Управляющий обязан выдать такое письмо-подтверждение совладельцу в течение пятнадцати (15) дней со дня получения запроса, при условии, что совладелец полностью оплатил все задолженности, возникшие в соответствии с Разделом 18.

Положения абзаца второго не применяются в случае регистрации прав и юридических действий, связанных с переходом права собственности на квартиру до регистрации юридического лица кондоминиума.

Раздел 30. Применение Земельного кодекса

Положения Главы VI Земельного кодекса, касающиеся регистрации прав и юридических действий, а также министерские нормативные акты, изданные на его основании, применяются к регистрации прав и юридических действий в отношении квартир по аналогии, если иное не предусмотрено настоящим Законом.

ГЛАВА 5. ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО КОНДОМИНИУМА

Раздел 31. Переход прав на квартиру

Переход прав на квартиру к любому лицу без передачи всей совокупной собственности на все квартиры в кондоминиуме одному или нескольким лицам на праве совместной собственности допускается только при условии, что передающая и принимающая стороны совместно подадут заявление о переходе прав на соответствующую квартиру одновременно с заявлением о регистрации юридического лица кондоминиума, приложив копию Правил и доказательства регистрации кондоминиума компетентному должностному лицу.

При установлении правильности представленных документов компетентное должностное лицо обязано одновременно зарегистрировать переход прав на квартиру и зарегистрировать юридическое лицо кондоминиума, а также опубликовать сведения в Правительственной газете.

Раздел 32. Правила юридического лица кондоминиума

Правила должны содержать, как минимум, следующие основные положения:

наименование юридического лица кондоминиума, которое обязательно должно содержать слова «юридическое лицо кондоминиума»;
цели деятельности в соответствии с Разделом 33;
местонахождение офиса юридического лица кондоминиума;
размер авансовых взносов, подлежащих уплате совладельцами;
порядок управления общим имуществом;
порядок использования индивидуального имущества и общего имущества;
доля собственности в общем имуществе каждого совладельца в соответствии с заявлением о регистрации кондоминиума;
распределение расходов между совладельцами в соответствии с Разделом 18;
иные положения, предусмотренные министерскими нормативными актами.

Изменение или дополнение Правил, уже зарегистрированных, допускается только по решению Общего собрания совладельцев.
Управляющий обязан зарегистрировать такие изменения или дополнения у компетентного должностного лица в течение тридцати (30) дней со дня принятия соответствующего решения.

Если компетентное должностное лицо сочтёт, что изменения или дополнения не противоречат закону, они подлежат регистрации.

Раздел 33. Зарегистрированное юридическое лицо кондоминиума

Юридическое лицо кондоминиума, надлежащим образом зарегистрированное, приобретает статус юридического лица и имеет целью управление и содержание общего имущества, а также вправе совершать иные действия, необходимые для достижения этих целей, при условии соблюдения решений совладельцев и положений настоящего Закона.

Раздел 34. Частичное изъятие недвижимого имущества

В случае если часть кондоминиума подлежит изъятию (экспроприации) в соответствии с законодательством об изъятии недвижимого имущества, совладельцы квартир, которые были изъяты, утрачивают право на общее имущество, оставшееся после такого изъятия.

В таком случае юридическое лицо кондоминиума обязано организовать, чтобы совладельцы, чьи квартиры не были изъяты, совместно выплатили компенсацию совладельцам, чьи права прекратились, пропорционально их долям в общем имуществе.

Задолженность по выплате такой компенсации имеет преимущественное право требования, аналогично расходам, предусмотренным Разделом 18, абзац второй.

Раздел 35. Единственный управляющий юридического лица кондоминиума

Юридическое лицо кондоминиума должно иметь одного управляющего, которым может быть физическое или юридическое лицо.
Если управляющим является юридическое лицо, оно обязано назначить физическое лицо для исполнения обязанностей управляющего от своего имени.

Раздел 35/1. Требования и ограничения для управляющего

Управляющий должен быть не моложе двадцати пяти (25) лет и не должен подпадать под следующие ограничения:

признание банкротом;
признание недееспособным или ограниченно дееспособным;
увольнение или отстранение от государственной, частной или иной службы за должностные злоупотребления;
наличие судимости по вступившему в силу приговору суда, за исключением преступлений по неосторожности или малозначительных правонарушений;
отстранение от должности управляющего по причине коррупции либо аморального поведения;
наличие задолженности по обязательным расходам в соответствии с Разделом 18.

Если управляющим является юридическое лицо, физическое лицо, действующее от его имени, должно соответствовать тем же требованиям и не иметь указанных ограничений.

Раздел 35/2. Назначение управляющего

Назначение управляющего осуществляется на основании решения Общего собрания совладельцев в соответствии с Разделом 49.
Назначенный управляющий обязан представить подтверждающие документы или трудовой договор компетентному должностному лицу для регистрации в течение тридцати (30) дней со дня принятия решения Общим собранием.

Раздел 35/3. Прекращение полномочий управляющего

Полномочия управляющего прекращаются в следующих случаях:

смерть управляющего либо прекращение существования юридического лица;
отставка;
истечение срока, установленного трудовым договором;
утрата квалификации либо возникновение ограничений, указанных в Разделе 35/1;
неисполнение требований настоящего Закона, министерских нормативных актов или условий трудового договора, при наличии решения Общего собрания совладельцев об отстранении;
принятие Общим собранием совладельцев решения об отстранении.

Раздел 36. Полномочия и обязанности управляющего

Управляющий имеет следующие полномочия и обязанности:

осуществлять деятельность в соответствии с целями, указанными в Разделе 33, Правилами либо решениями Общего собрания совладельцев, при условии соблюдения закона;
в случае необходимости и срочности самостоятельно принимать меры для обеспечения безопасности здания, как разумный собственник;
обеспечивать безопасность и поддержание порядка в кондоминиуме;
выступать представителем юридического лица кондоминиума;
составлять ежемесячный отчёт о доходах и расходах и размещать его на информационном стенде в течение пятнадцати (15) дней после окончания месяца, при этом отчёт должен быть размещён не менее чем на пятнадцать (15) дней подряд;
обращаться в суд с требованием о принудительном взыскании задолженности по расходам в соответствии с Разделом 18, если просрочка превышает шесть месяцев;
исполнять иные обязанности, установленные министерскими нормативными актами.

Управляющий обязан исполнять свои функции лично, за исключением случаев, когда Правила или решение Общего собрания совладельцев в соответствии с Разделом 49 (2) допускают поручение отдельных обязанностей иному лицу, при условии соблюдения установленных сроков и порядка.

Раздел 37. Комитет юридического лица кондоминиума

В юридическом лице кондоминиума создаётся Комитет юридического лица кондоминиума, состоящий не менее чем из трёх и не более чем из девяти членов, назначаемых Общим собранием совладельцев.

Срок полномочий каждого члена Комитета составляет два года.
В случае если член Комитета выбывает до истечения срока полномочий либо назначается дополнительный член при наличии действующих членов, вновь назначенный член занимает должность на срок, равный оставшемуся сроку полномочий действующих членов.

По истечении срока полномочий, если новые члены ещё не назначены, выбывающие члены продолжают исполнять свои обязанности до момента вступления в должность вновь назначенных членов.

Выбывший член может быть переизбран, однако не вправе занимать должность более двух сроков подряд, за исключением случаев, когда невозможно найти иное лицо для занятия должности.

После назначения членов Комитета Управляющий обязан зарегистрировать такие назначения у компетентного должностного лица в течение тридцати (30) дней со дня принятия соответствующего решения Общим собранием совладельцев.

Раздел 37/1. Право на назначение членом Комитета

Право быть назначенными членами Комитета имеют следующие лица:

совладелец квартиры либо его супруг(а);
законный наследник, опекун или попечитель, если совладелец является несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным лицом;
представитель юридического лица кондоминиума, если юридическое лицо кондоминиума является совладельцем;
если квартира принадлежит нескольким совладельцам, только одно лицо от такой квартиры может быть назначено членом Комитета.

Раздел 37/2. Лица, не подлежащие назначению членами Комитета

Лицо, подлежащее назначению, не должно иметь следующих ограничений:

быть несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным;
быть ранее отстранённым от должности члена Комитета Общим собранием совладельцев либо отстранённым от должности управляющего по причине коррупции либо аморального поведения;
быть ранее уволенным или отстранённым от государственной, частной или иной службы за должностные злоупотребления;
иметь судимость по вступившему в законную силу приговору суда, за исключением преступлений по неосторожности либо малозначительных правонарушений.

Раздел 37/3. Прекращение полномочий члена Комитета

Помимо истечения срока полномочий, член Комитета выбывает из должности в следующих случаях:

смерть;
отставка;
утрата статуса, предусмотренного Разделом 37/1, либо наличие ограничений, указанных в Разделе 37/2;
принятие Общим собранием совладельцев решения об отстранении в соответствии с Разделом 44.

Раздел 37/4. Избрание председателя Комитета

Комитет избирает из своего состава Председателя Комитета, а также вправе избрать Заместителя председателя.

Раздел 37/5. Заседания Комитета

Председатель Комитета созывает заседания Комитета.
В случае если не менее двух членов подали письменное требование о созыве заседания, Председатель обязан назначить дату заседания в течение семи (7) дней со дня получения такого требования.

Раздел 37/6. Кворум и принятие решений

Заседание Комитета считается правомочным при присутствии не менее половины от общего числа членов Комитета.

Если Председатель отсутствует или не может исполнять свои обязанности, заседание ведёт Заместитель председателя.
При отсутствии либо невозможности исполнения обязанностей и Заместителем председателя, присутствующие члены избирают председательствующего на данном заседании.

Решения принимаются большинством голосов.
Каждый член имеет один голос.
При равенстве голосов председательствующий имеет решающий голос.

Раздел 38. Полномочия Комитета

Комитет обладает следующими полномочиями и обязанностями:

осуществлять надзор и контроль за деятельностью юридического лица кондоминиума;
назначать лицо для исполнения обязанностей Управляющего, если Управляющий отсутствует либо не исполняет обязанности более семи дней;
обеспечивать проведение заседаний Комитета не реже одного раза в шесть месяцев;
исполнять иные обязанности, установленные министерскими нормативными актами.

Раздел 38/1. Годовой бухгалтерский баланс

Юридическое лицо кондоминиума обязано не реже одного раза в двенадцать месяцев составлять бухгалтерский баланс, который считается отчётным годом юридического лица кондоминиума.

Баланс должен содержать сведения об активах и обязательствах, а также отчёт о доходах и расходах, быть проверен аудитором и представлен на утверждение Общему собранию совладельцев в течение 120 дней со дня окончания отчётного года.

Раздел 38/2. Годовой отчёт о деятельности

Юридическое лицо кондоминиума обязано подготовить годовой отчёт о результатах деятельности и представить его Общему собранию совладельцев одновременно с представлением бухгалтерского баланса.
Копии таких документов должны быть направлены совладельцам не менее чем за семь (7) дней до даты проведения собрания.

Раздел 38/3. Хранение отчётности

Юридическое лицо кондоминиума обязано хранить годовой отчёт о деятельности, бухгалтерский баланс и Правила в офисе юридического лица кондоминиума для ознакомления компетентным должностным лицом и совладельцами.

Указанные документы подлежат хранению не менее десяти (10) лет со дня утверждения Общим собранием совладельцев.

Раздел 39. Защита общего имущества

Юридическое лицо кондоминиума вправе осуществлять права совладельца в отношении всего общего имущества, включая защиту от посягательств третьих лиц и истребование имущества в интересах всех совладельцев.

Раздел 40. Взносы и платежи

Совладельцы обязаны вносить денежные средства юридическому лицу кондоминиума для осуществления его деятельности в следующем порядке:

авансовые расходы, подлежащие уплате владельцами квартир;
фонды, создаваемые для реализации Правил или решений Общего собрания совладельцев;
иные платежи, предусмотренные решениями Общего собрания совладельцев на установленных им условиях.

Раздел 41. Принудительное взыскание задолженности

Для целей взыскания задолженности по расходам, предусмотренным Разделом 18, юридическое лицо кондоминиума обладает преимущественными правами требования:

в отношении расходов по Разделу 18, абзац первый — преимущественные права того же характера, что и предусмотренные Разделом 259(1) Гражданского и торгового кодекса, в отношении движимого имущества, находящегося в квартире должника;
в отношении расходов по Разделу 18, абзац второй — преимущественные права того же характера, что и предусмотренные Разделом 273(1) Гражданского и торгового кодекса, в отношении индивидуального имущества владельца квартиры;
преимущественные права, указанные в пункте (2), имеют приоритет перед ипотекой, если Управляющий надлежащим образом подал сведения о задолженности компетентному должностному лицу.

Раздел 42. Общее собрание совладельцев

Управляющий обязан созвать Общее собрание, которое считается первым очередным Общим собранием, в течение шести месяцев со дня регистрации юридического лица кондоминиума, с целью:

назначения Комитета;
рассмотрения и утверждения Правил (Bylaws);
рассмотрения и утверждения Управляющего, зарегистрированного при подаче заявления о регистрации юридического лица кондоминиума.

Если Очередное общее собрание не утвердит Правила или Управляющего, оно обязано рассмотреть вопрос об их изменении, замене либо отстранении, а также назначить нового Управляющего.

---

Раздел 42/1. Ежегодное общее собрание

Комитет обязан созывать Очередное общее собрание один раз в год в течение 120 дней после окончания отчётного года юридического лица кондоминиума для:

утверждения бухгалтерского баланса;
рассмотрения годового отчёта;
назначения аудитора;
рассмотрения иных вопросов.

---

Раздел 42/2. Внеочередное общее собрание

В случае необходимости внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе:

Управляющего;
Комитета, по решению более половины его состава;
совладельцев, обладающих не менее чем 20% голосов, путём подачи письменного требования Комитету.

В последнем случае Комитет обязан созвать собрание в течение 15 дней.
Если Комитет этого не сделает, указанные совладельцы вправе созвать собрание самостоятельно, назначив своего представителя для направления уведомлений.

---

Раздел 42/3. Уведомление о собрании

При созыве Общего собрания письменное уведомление с указанием места, даты, времени, повестки и рассматриваемых вопросов должно быть направлено совладельцам не менее чем за 7 дней до даты проведения собрания.

---

Раздел 43. Кворум Общего собрания

Общее собрание считается правомочным при участии совладельцев, обладающих не менее чем 25% от общего числа голосов.

Если кворум не достигнут, повторное собрание созывается в течение 15 дней, и для него требование о кворуме не применяется.

Управляющему и супругу(е) Управляющего запрещено председательствовать на Общем собрании.

---

Раздел 44. Решения Общего собрания

Решения Общего собрания принимаются большинством голосов присутствующих совладельцев, если иное не предусмотрено настоящим Законом.

---

Раздел 45. Количество голосов

Каждый совладелец обладает числом голосов пропорционально своей доле в общем имуществе.

Если один совладелец имеет более 50% всех голосов, его количество голосов уменьшается до уровня, равного совокупному числу голосов всех остальных совладельцев.

---

Раздел 46. Расходы, касающиеся отдельных совладельцев

Если Правила предусматривают, что определённые расходы оплачиваются только конкретными совладельцами, право голоса по таким вопросам имеют только эти совладельцы, в пропорции, установленной Правилами в соответствии с Разделом 18.

---

Раздел 47. Голосование по доверенности

Совладелец вправе выдать письменную доверенность другому лицу для голосования от его имени.
Одно лицо не может представлять более трёх квартир.

Запрещено принимать доверенности следующим лицам:

членам Комитета и их супругам;
Управляющему и его супругу(е);
сотрудникам юридического лица кондоминиума или подрядчикам;
сотрудникам Управляющего, если Управляющий является юридическим лицом.

---

Раздел 48. Решения, требующие не менее 50% от общего числа голосов

Для принятия решений по следующим вопросам требуется не менее 50% всех голосов совладельцев:

покупка или принятие в дар недвижимости, обременённой как общее имущество;
отчуждение общего недвижимого имущества;
разрешение совладельцу осуществлять строительство, перепланировку или изменения, затрагивающие общее имущество или внешний облик здания;
изменение Правил в части использования или управления общим имуществом;
изменение пропорции распределения общих расходов;
строительство, изменение или дополнение общего имущества;
использование общего имущества для получения дохода.

Если на первом собрании необходимое количество голосов не набрано, повторное собрание проводится в течение 15 дней, и решение принимается не менее чем 1/3 от общего числа голосов.

Раздел 49. Решения, требующие не менее 25% от общего числа голосов

Следующие решения требуют не менее 25% всех голосов совладельцев:

назначение или отстранение Управляющего;
определение видов деятельности, которые Управляющий вправе делегировать третьим лицам.

Раздел 50. Повреждение или уничтожение кондоминиума

В случае полного уничтожения либо повреждения более 50% квартир, если принято решение в порядке Раздела 48 о восстановлении, юридическое лицо кондоминиума обязано восстановить здание.

Если повреждено менее 50% квартир, восстановление осуществляется при наличии решения большинства владельцев повреждённых квартир.

Расходы на восстановление общего имущества оплачиваются всеми совладельцами пропорционально их долям.
Расходы на восстановление индивидуального имущества несёт владелец соответствующей квартиры.

Вновь построенные квартиры считаются заменой первоначальных, а старые правоустанавливающие документы сохраняют юридическую силу.
При несоответствии данных компетентное должностное лицо вправе внести исправления.

Если принято решение не восстанавливать здание, применяется порядок, аналогичный Разделу 34.

После получения компенсации владелец обязан вернуть правоустанавливающий документ в течение 30 дней, после чего регистрация аннулируется, а информация публикуется в Правительственной газете.

ГЛАВА 6. АННУЛИРОВАНИЕ (ОТМЕНА) КОНДОМИНИУМА

Раздел 51. Основания для аннулирования кондоминиума

Зарегистрированный кондоминиум может быть аннулирован по следующим основаниям:

если юридическое лицо кондоминиума ещё не зарегистрировано, и заявитель на регистрацию кондоминиума либо приобретатель всех квартир в кондоминиуме подаёт заявление об аннулировании;
если все совладельцы единогласно приняли решение об аннулировании кондоминиума;
если весь кондоминиум уничтожен, и совладельцы приняли решение не восстанавливать здание;
если весь кондоминиум был изъят (экспроприирован) в соответствии с законодательством об изъятии недвижимого имущества.

Раздел 52. Процедура аннулирования

В случае аннулирования по основанию, указанному в Разделе 51 (1), заявитель обязан подать заявление об аннулировании по форме, установленной Министром, компетентному должностному лицу.

При признании заявления надлежащим компетентное должностное лицо регистрирует аннулирование кондоминиума и публикует сведения об этом в Правительственной газете.

После регистрации аннулирования применяются положения Разделов 54 и 55 по аналогии.

Раздел 53. Регистрация аннулирования по решению совладельцев

Если кондоминиум аннулируется по основаниям, указанным в Разделе 51 (2) или (3), Управляющий юридического лица кондоминиума обязан в течение 30 дней со дня принятия соответствующего решения Общим собранием совладельцев подать компетентному должностному лицу:

заявление об аннулировании по форме, установленной Министром;
правоустанавливающие документы на квартиры;
копию протокола собрания совладельцев с решением об аннулировании либо о невосстановлении здания, заверенную Управляющим.

При признании документов надлежащими аннулирование регистрируется и публикуется в Правительственной газете.

Раздел 54. Последствия регистрации аннулирования

После регистрации аннулирования в соответствии с Разделами 52 или 53 все правоустанавливающие документы на квартиры аннулируются, а компетентное должностное лицо делает соответствующую отметку:

в экземпляре, находящемся у владельца;
в экземпляре, хранящемся у компетентного должностного лица.

Компетентное должностное лицо вправе направить письменное требование о возврате документа, и владелец либо лицо, владеющее документом, обязано вернуть его в течение 30 дней с момента получения требования.

Раздел 55. Регистрация последствий аннулирования

Компетентное должностное лицо направляет копию аннулированного правоустанавливающего документа вместе с заявлением об аннулировании в Земельный департамент для внесения записи в оригинальный титул на землю, с указанием:

совладельцев как совместных собственников;
их долей, соответствующих долям в общем имуществе;
существующих обязательств, указанных в аннулированных документах.

После внесения записи земля перестаёт подпадать под действие Закона о кондоминиумах, и титул на землю возвращается владельцу.

Иностранец или иностранное юридическое лицо, указанное в Разделе 19, чьё имя появилось в титуле на землю в результате аннулирования, обязано распорядиться своей долей земли в течение одного года.
При неисполнении применяется порядок принудительного отчуждения, аналогичный Разделу 19/5.

Раздел 56. Аннулирование в случае экспроприации

Если аннулирование произошло по основанию, указанному в Разделе 51 (4), правоустанавливающие документы на квартиры аннулируются, аннулирование регистрируется и публикуется в Правительственной газете.

Внесение записей в реестры осуществляется в порядке, установленном министерскими нормативными актами.

Раздел 57. Ликвидация юридического лица

После регистрации аннулирования кондоминиума юридическое лицо кондоминиума прекращает существование, а Общее собрание совладельцев обязано в течение 14 дней назначить ликвидатора.

Раздел 58. Полномочия ликвидатора

Ликвидатор вправе распоряжаться общим имуществом, являющимся движимым, если Общее собрание совладельцев не примет иного решения.

Раздел 59. Применение Гражданского и торгового кодекса

К ликвидации юридического лица кондоминиума по аналогии применяются положения Гражданского и торгового кодекса, Раздел XXII, Глава V, касающиеся ликвидации зарегистрированных товариществ и компаний.

Раздел 60. Распределение оставшегося имущества

После завершения ликвидации, если остаётся какое-либо имущество, оно распределяется между совладельцами пропорционально их долям в общем имуществе.

ГЛАВА 6/1. ПОЛНОМОЧИЯ ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ

Раздел 60/1. Полномочия компетентного должностного лица

При осуществлении действий в соответствии с настоящим Законом компетентное должностное лицо обладает следующими полномочиями:

направлять письменные уведомления любому лицу с требованием дать устные пояснения, представить объяснения по фактическим обстоятельствам, предоставить письменные объяснения, либо представить документы, бухгалтерские записи, реестры или иные доказательства для рассмотрения или проверки соблюдения настоящего Закона;

входить на земельный участок и в здание, заявленные для регистрации в качестве кондоминиума, либо на земельный участок, здание или помещения, являющиеся общим имуществом кондоминиума, с целью выяснения фактов, проверки документов и доказательств либо контроля соблюдения настоящего Закона;

изымать или приобщать документы, бухгалтерские записи, реестры или доказательства в целях проверки и ведения производства по делу в соответствии с настоящим Законом.

При исполнении обязанностей, указанных во втором пункте, компетентное должностное лицо не вправе действовать в форме угрозы либо осуществлять обыск в порядке, предусмотренном Уголовно-процессуальным кодексом.

При осуществлении полномочий, предусмотренных настоящим Разделом, соответствующие лица обязаны оказывать разумное содействие компетентному должностному лицу.

Раздел 60/2. Служебное удостоверение

При исполнении своих обязанностей компетентное должностное лицо обязано предъявить служебное удостоверение заинтересованным лицам.

Форма служебного удостоверения устанавливается Министром.

Раздел 60/3. Статус должностного лица

При исполнении обязанностей в соответствии с настоящим Законом компетентное должностное лицо признаётся должностным лицом в смысле Уголовного кодекса.

ГЛАВА 7. СБОРЫ И РАСХОДЫ

Раздел 61. Сборы за регистрацию

При подаче заявлений и осуществлении следующих регистрационных действий заявитель обязан уплатить сборы и расходы в размерах, установленных министерскими нормативными актами:

регистрация кондоминиума или юридического лица кондоминиума;
заявление и регистрация аннулирования (отмены) кондоминиума;
внесение изменений в Правила (Bylaws);
выдача правоустанавливающего документа на квартиру либо его дубликата;
подача заявлений и регистрация прав и юридических действий, а также иных операций, связанных с квартирой.

Раздел 62. Взимание сборов

Положения Главы 11 Земельного кодекса (Сборы) применяются к взиманию сборов по настоящему Закону по аналогии, если иное не предусмотрено настоящим Законом.

ГЛАВА 8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И НАКАЗАНИЯ

Раздел 63. Ответственность владельца земли и здания

Лицо, владеющее землёй и зданием в соответствии с Разделом 6, которое нарушает абзац первый Раздела 6/1 либо абзац первый Раздела 6/2, подлежит наказанию в виде штрафа в размере до 100 000 бат.

Раздел 64. Нарушения, связанные с рекламой

Лицо, нарушившее абзац второй Раздела 6/1, подлежит наказанию в виде штрафа от 50 000 до 100 000 бат.

Раздел 65. Отдельный вход для коммерческой деятельности

Лицо, нарушившее Раздел 17/1, подлежит наказанию в виде штрафа до 50 000 бат и дополнительного штрафа до 5 000 бат за каждый день продолжающегося нарушения.

Раздел 66. Неуведомление компетентного должностного лица

Иностранец либо юридическое лицо, признаваемое законом иностранным, которое не уведомило компетентное должностное лицо в сроки, установленные Разделом 19/6 (абзац второй), Разделами 19/7, 19/8, 19/9, 19/10 и 19/11, подлежит наказанию в виде штрафа до 10 000 бат и дополнительного штрафа до 500 бат за каждый день продолжающегося нарушения.

Раздел 67. Номинальное владение квартирой в интересах иностранца

Любое лицо, которое владеет квартирой номинально от имени иностранца или юридического лица, признаваемого иностранным, независимо от того, имеет ли такой иностранец право владеть квартирой, подлежит наказанию в виде:

лишения свободы сроком до 2 лет,
или штрафа до 20 000 бат,
или одновременно обоих наказаний.

При этом применяются положения абзаца четвёртого Раздела 19/5 по аналогии.

Раздел 68. Справки и финансовая отчётность

Лицо, не исполнившее требования абзаца третьего Раздела 29 либо Раздела 36 (пункт 5), подлежит наказанию в виде штрафа до 50 000 бат и дополнительного штрафа до 500 бат за каждый день ненадлежащего исполнения.

Раздел 69. Назначение управляющего

Управляющий, нарушивший либо не исполнивший требования Раздела 32 (абзац второй), Раздела 35/2, Раздела 37 (абзац пятый) или Раздела 42 (абзац первый), подлежит наказанию в виде штрафа до 5 000 бат.

Раздел 70. Созыв заседаний Комитета

Председатель Комитета, не исполнивший требования Раздела 37/5 либо Раздела 38 (пункт 3), подлежит наказанию в виде штрафа до 5 000 бат.

Раздел 71. Финансовая отчётность юридического лица кондоминиума

Юридическое лицо кондоминиума, нарушившее либо не исполнившее требования Разделов 38/1, 38/2 и 38/3, подлежит наказанию в виде штрафа до 10 000 бат.

Если правонарушение совершено юридическим лицом кондоминиума, Управляющий несёт такую же ответственность, если не докажет, что он не участвовал в совершении правонарушения.

Раздел 72. Самовольные изменения квартиры

Совладелец, который осуществляет строительство, отделку, переустройство, изменение или пристройку в своей квартире в нарушение Раздела 48 (пункт 3), подлежит наказанию в виде штрафа до 100 000 бат.

Раздел 73. Воспрепятствование действиям должностного лица

Лицо, которое не исполняет законные требования, препятствует либо не оказывает содействие компетентному должностному лицу при исполнении обязанностей в соответствии с Разделом 60/1, подлежит наказанию в виде:

лишения свободы сроком до 3 месяцев,
или штрафа до 6 000 бат,
или одновременно обоих наказаний.

Контрассигновано:
С. Хотракитья
Заместитель Премьер-министра